Enquête sur le prix de revient des logements neufs servant au calcul de l’indice de la construction (ICC/PRLN) - 2023T009LO

Le champ de l’enquête est le secteur de la construction de bâtiments neufs à usage principal d’habitation, soit une sous-population de la section F de la NAF.

L’unité statistique in fine est une opération de construction complète dont on cherche à connaître le prix. On peut définir cette unité comme étant la réalisation d’une rencontre maître d’ouvrage – maître d’œuvre, sur un ensemble cohérent de permis de construire et une période de temps donnée. Le permis de construire, qui constitue notre seule source d’information initiale, est en effet insuffisant à rendre compte complètement de la réalité économique que l’on cherche à appréhender. Certains permis de construire sont ainsi par exemple découpés en opérations qui sont réalisées avec des maîtres d’œuvre différents et/ou à des dates différentes. Ce dernier point est notamment crucial dans la mesure où l’ICC est un indicateur conjoncturel. On décidera dans un tel cas d’enquêter séparément chaque opération, bien qu’elles appartiennent à un même permis. Réciproquement, certains permis de construire peuvent être regroupés en opérations de construction cohérentes et dans ce cas on fusionnera les questionnaires des permis concernés.
À cause de cette distinction permis de construire / opération de construction, l’enquête se déroule en deux phases. En première phase, les enquêtés sont les pétitionnaires des permis de construire : il peut donc s’agir aussi bien de particuliers que d’entreprises (promoteurs immobiliers, offices HLM, etc.). En seconde phase, on essaye autant que possible de cibler le maître d’œuvre de l’opération de construction, mais là encore les profils sont variés : il peut s’agir d’architectes, de constructeurs de maisons individuels, d’entreprises de gros œuvre, etc.

L’indice du coût de la construction a longtemps été l’indicateur utilisé pour la revalorisation des loyers, quel qu’en soit l’usage. Aujourd’hui, il entre encore pour partie dans le calcul de l’indice des loyers commerciaux (ILC) et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
Bien que dénommé indice du coût de la construction, l’ICC est en réalité un indice de prix, fondé sur l’observation des marchés de construction conclus entre les commanditaires de la construction et les entreprises assurant les travaux de construction des bâtiments. Le prix observé exclut les composantes « aval » du prix telles que les marges commerciales des promoteurs immobiliers, ainsi que certaines composantes du coût de la construction telles que les charges foncières, frais annexes de promotion, frais financiers, etc. L’ICC se distingue ainsi à la fois des dispositifs de mesure inflationniste sur les marchés de vente des logements d’une part, et des pures évolutions de coût des facteurs de production, lesquelles sont appréhendées par les différentes séries dites « index BT » d’autre part.
L’ICC est une mesure d’évolution de prix « à qualité constante ». Au-delà de la collecte des prix des marchés de construction (HT et TTC), l’enquête PRLN permet de relier ces prix à des caractéristiques techniques du (ou des) logement(s) inclus dans l’opération de construction. Ces caractéristiques sont à la fois architecturales (nombre d’étages, nombre de logements, surface habitable, forme du bâtiment, etc.) et liées aux installations incluses dans la construction, notamment tout ce qui concerne l’énergie (mode de chauffage, normes et labels énergétiques, etc.).

L’indice du coût de la construction existe depuis 1953. Le ministère en charge du logement réalise une enquête sur le prix de revient des logements neufs depuis 1969. Les cinq premières enquêtes sur le prix de revient des logements neufs (PRLN) se sont déroulées entre 1969 et 1976. À partir de 1978, l’enquête sur le prix de revient des logements neufs est fusionnée avec l’enquête pour l’établissement de l’indice du coût de la construction.
La dernière refonte de l’enquête date de 2009, avec le changement de méthode de calcul de l’ICC (adoption d’une méthode dite « hédonique » c’est-à-dire par modélisation économétrique). Cette refonte s’est accompagnée d’une simplification importante des questionnaires ainsi que de la méthode de collecte des prix sur le terrain.
La dernière évolution importante de méthode date de 2010, date depuis laquelle l’indice du troisième trimestre est calculé selon la même méthode que les autres trimestres (auparavant, le manque d’observations sur ce trimestre imposait de faire une estimation à partir de l’évolution de l’index BT01). Enfin, le champ du territoire couvert s’est étendu à la Corse en 2015.
À noter que le SDES envisage une refonte de l’enquête à horizon 2020-2021, incluant notamment sa dématérialisation via le dispositif Coltrane de l’Insee.

L’enquête fournit chaque trimestre les résultats qui sont attendus par l’Insee pour le calcul de l’indice du coût de la construction. Aucun incident majeur n’a eu lieu depuis la refonte de 2009.

L’enquête étant inchangée depuis 2009 et ses usages étant essentiellement limités au calcul de l’ICC, il n’a pas été nécessaire de maintenir une comitologie spécifique.
Des réunions régulières ont lieu avec l’Insee pour échanger surtout sur l’avenir. Avec le démarrage du projet de refonte, une nouvelle comitologie sera mise en place.
Une réunion annuelle est organisée avec le réseau des enquêteurs (une journée à Paris), à laquelle l’Insee est représenté.

Enquête d’initiative nationale, sans lien avec un règlement européen.

L’ICC est un indice de prix à la production de logements à qualité constante et, en tant que tel, complète le dispositif statistique d’observation conjoncturelle dans le domaine de la construction de logements neufs, en complément des « index BT » (observation de l’évolution des coûts des facteurs de production) qui se situent en amont de la chaîne de production de valeur, et des indices de prix de vente des logements, qui se situent en aval. Ce positionnement fait de l’ICC le meilleur déflateur de l’investissement en logement dans le cadre de la comptabilité nationale, et l’enquête PRLN est la seule source de données permettant de calculer l’ICC. À notre connaissance, il n’existe pas de source administrative permettant de collecter les mêmes informations (prix des transactions et caractéristiques techniques des opérations de construction observées simultanément).
Une analyse est actuellement en cours au sein du SDES pour déterminer si et dans quelle mesure il serait possible d’exploiter les résultats des autres enquêtes du secteur (enquête des prix du terrain et du bâti, enquête de commercialisation des logements neufs) pour faire diminuer l’échantillon et/ou le questionnement de l’enquête PRLN, et alléger d’autant la charge sur les usagers (entreprises et particuliers).

Enquête autonome, renouvelée trimestriellement. Les enquêtés d’un trimestre sont constitués pour partie d’enquêtés n’ayant pu répondre au trimestre précédent et pour partie d’enquêtés nouvellement tirés, selon un mode d’échantillonnage non panélisé (chaque échantillon trimestriel est tiré indépendamment des autres).
Le système d’information utilise en entrée (comme base de sondage) une extraction du fichier Sitadel 2 (recensement des permis de construire).
Il n’y a ni enquêtes complémentaires ni questionnaires annexes.
Tous les trimestres, les données individuelles sont envoyées à l’Insee pour le calcul de l’ICC.
Hors du système statistique publique, il faut également mentionner que les données individuelles de PRLN entrent dans le système d’information du Centre d’études et de recherches économiques sur l’énergie (Ceren), lequel les utilise pour compléter des bases de sondage de leurs propres enquêtes. Ils ont reçu pour cet usage l’accord du comité du secret et les données sont transmises depuis 2017 via le CASD. Ces enquêtes sont à leur tour exploitées par le SDES (sous-direction des statistiques de l’énergie).

Utilisation dans le domaine légal
Dans son article L112-2, le Code monétaire et financier stipule que seuls les indices suivants sont utilisables pour l’indexation des prix dans le cadre d’une convention relative à un immeuble bâti :
• L’indice du coût de la construction (ICC) défini par le décret 2009-1568 du 15 décembre 2009
• L’indice des loyers commerciaux (ILC) défini par le décret 2009-1139 du 4 novembre 2009
• L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) défini par le décret 2011-2028 du 19 décembre 2011
(l’ICC entrant pour un quart dans le calcul de l’ILC et de l’ILAT)
En particulier, dans son article L145-34, le Code de commerce prévoie que l’indexation des loyers professionnels ne peut se faire que sur l’ILC ou l’ILAT.
Utilisation pour les statistiques européennes
L’Insee transmet aujourd’hui à Eurostat un indice qui est calculé à partir des données PRLN, dénommé « indice des prix de production de la construction neuve à usage d’habitation » et dont la méthode de calcul est très proche de celle de l’ICC sans être exactement identique. Cet indice est intégré par Eurostat au tableau de bord des indicateurs transmis à la BCE. Aujourd’hui non obligatoire, cette transmission pourrait le devenir à horizon 2020 dans le cadre du prochain règlement européen concernant les statistiques conjoncturelles (règlement « STS » pour « Short Business Statistics »).
Utilisation pour les statistiques nationales
L’ICC est utilisé par la comptabilité nationale et par le compte satellite du logement comme déflateur de l’investissement en logement.

Enquête trimestrielle.
Le calendrier de collecte est établi annuellement et permet d’atteindre les objectifs de délais fixés par l’Insee pour la transmission des données, conformément au calendrier de publication de l’ICC.
Voici les principaux jalons :
• La période de collecte d’un trimestre s’étend en fait sur cinq mois, depuis le tirage d’échantillon (environ 6 semaines avant le début du trimestre « civil ») jusqu’à la date-butoir fixée aux enquêteurs pour le dernier envoi de questionnaires (environ 2 semaines après la fin du trimestre civil).
• La période de traitement post-collecte dure environ un mois, si bien que les données collectées pour un trimestre sont livrées à l’Insee un mois et demi après la fin de ce trimestre.
• La publication de l’indice par l’Insee se fait environ deux mois et demi après la fin du trimestre.

Enquête papier distribuée par La Poste.
Les questionnaires des deux phases sont envoyés et retournés par La Poste. Les courriers transitent par le réseau des enquêteurs PRLN (pas de contact direct entre le SDES et les enquêtés). L’enquêteur peut être amené à prendre contact avec l’enquêté, par téléphone ou par courriel.
Aucune utilisation de données administratives (autre que le fichier Sitadel 2) n’est prévue à ce jour.
En projet : dématérialisation de la collecte via l’intégration au dispositif Coltrane, au T2-2020 (convention à signer en 2018, un premier contact a déjà été pris entre le SDES et la maîtrise d’ouvrage Coltrane à l’Insee).

Le questionnaire ne comporte pas de question intrusive quant à la sphère privée des pétitionnaires de permis.
Les temps de réponse sont plus courts en phase 1 (environ 20 minutes en moyenne) qu’en phase 2 (environ une demi-heure en moyenne), ce qui est logique car le questionnaire est plus court. Pour la même raison, les temps de réponse sont plus courts, en phase 2, lorsque le permis concerne un seul logement (une demi-heure en moyenne) que quand il concerne plusieurs logements.
Les temps les plus longs observés le sont pour le questionnaire de phase 2 concernant les permis de 2 logements et plus, puisque 10 % des répondants disent y avoir consacré plus d’1h15. À noter toutefois que la dispersion est importante et que la moitié des répondants à ce questionnaire disent y avoir consacré 25 minutes ou moins.

La base de sondage est une extraction du fichier Sitadel 2 (recensement des permis de construire). Un nouvel échantillon est tiré tous les trimestres, à partir des permis autorisés au cours du trimestre T-2.

L’ICC est publié trimestriellement par l’Insee (Informations Rapides et série dans la BDM). Le lien vers le site Insee est inséré à la lettre-avis envoyée aux enquêtés.
L’Insee publie également dans la BDM la série trimestrielle de l’indice des prix de production de la construction neuve à usage d’habitation qui est transmise à Eurostat (voir § 9).
Le SDES n’effectue pas d’autre diffusion des données PRLN et n’envisage pas de le faire, compte tenu du fait que ces données sont calibrées pour le calcul de l’ICC et sont peu exploitables dans un autre contexte.
La seule autre exploitation des données de l’enquête est celle du Ceren (voir § 9). Transmission annuelle des données détaillées (sélection de variables pertinentes) via le CASD.
Une exploitation des données a donné lieu à publication en 2015. Cette étude n’a pas été réalisée par le SDES mais par le Service de l’économie, de l’évaluation et de l’intégration du développement durable (qui appartient également au Commissariat général au développement durable).